Votre société dispose de l’usufruit sur votre logement : vaut-il mieux le laisser prendre fin, ou le prolonger ?

Quelles seront les conséquences si vous ne faites rien ? Et quid si vous prolongez l’usufruit ?

         I.               Vous laissez l’usufruit prendre fin

À l’expiration du droit d’usufruit, celui-ci revient à la nue-propriété. Vous devenez donc plein propriétaire de l’immeuble, et votre société n’a plus aucun droit sur ce dernier. Si vous souhaitez continuer à mettre la partie «bureaux» à la disposition de votre société, vous devez la lui louer ou pouvez éventuellement demander une indemnité de frais exonérée d’impôts.

Les frais d’entretien et de réparation, l’assurance incendie et le précompte immobilier (Pr I) sont à la charge de l’usufruitier. Votre société n’étant plus usufruitière, ces frais sont normalement à votre charge. Votre société doit toutefois désormais payer un loyer, ainsi que les frais liés à la partie «bureaux» (ou une indemnité de frais).

Les amortissements liés à l’usufruit ne constituent plus des frais déductibles pour votre société, mais celle-ci peut désormais déduire le loyer et les frais de location ou l’indemnité de frais. Sur le plan privé, vous êtes imposé sur 60 % du loyer, et en tant que revenu immobilier jusqu’à la limite dite «de requalification». La partie supérieure à ce seuil est considérée comme une rémunération, ce qui signifie que le forfait de frais y afférent n’est que de 3 % (au lieu de 40 % sur les loyers), et que vous devez payer des cotisations sociales sur son montant. L’avantage de toute nature (ATN) lié au logement gratuit disparaît toutefois ; vous ne payez donc plus d’impôts ni de cotisations sociales dessus.

L’ATN logement gratuit peut représenter un montant élevé. Cependant, s’il disparaît, cela peut avoir des conséquences tant négatives que positives pour votre société :

• négatif : la masse salariale à la charge de votre société diminue, ce qui peut l’empêcher de respecter la condition de rémunération minimale, et l’exclure du taux réduit. Pour éviter cela, vous devez donc augmenter votre rémunération en argent ;
• positif : d’autre part, l’ATN logement gratuit était un montant forfaitaire estimé et, maintenant qu’il disparaît, la part des avantages peut descendre sous 20 % de la rémunération totale des dirigeants, ce qui peut permettre à votre société de ne plus être exclue du taux réduit.

Si votre société continue néanmoins à payer les frais d’entretien et de réparation, l’assurance incendie ou le Pr I pour la partie privée, vous serez imposé sur la valeur réelle de ces frais, en tant qu’ATN. Si votre société, en tant qu’usufruitière, a jusqu’à présent payé les frais de chauffage et d’électricité de votre partie privée et continue à le faire, ces avantages ne seront plus évalués forfaitairement, mais également à leur valeur réelle, car votre société ne met plus le logement à votre disposition.

Si, au cours des cinq dernières années, votre société a effectué dans le bâtiment des travaux de rénovation pour lesquels elle a récupéré la TVA, elle doit alors en rembourser une partie (c’est une «révision de la TVA»).

      II.               Vous prolongez l’usufruit

Si l’usufruit est prolongé, la situation juridique demeure inchangée : votre société reste usufruitière, et vous, nu-propriétaire. Il est toutefois important que la prolongation ait lieu avant l’expiration du délai initial, sans quoi il ne s’agit pas d’une prolongation, mais d’un nouvel usufruit. Vous pouvez convenir de la prolongation dans un acte sous seing privé, mais devez ensuite le faire consigner dans un acte notarié. Cet acte est alors enregistré auprès du bureau Sécurité juridique (l’ancien bureau des hypothèques) et devient ainsi opposable aux tiers.

En échange de cette prolongation, votre société vous doit une indemnité. Vous devez dès lors déterminer vous-même la valeur de la prolongation de manière réaliste, objective et fondée, comme vous l’avez fait pour la valeur de l’usufruit lors de son acquisition.

Si elle a été correctement évaluée, l’indemnité de prolongation de l’usufruit n’est, à l’instar de l’indemnité d’origine, pas imposable. Votre société peut l’amortir sur la durée supplémentaire, et si le fisc a accepté les amortissements de l’usufruit initial, ceux de la prolongation sont en principe également déductibles. Sur le plan privé, vous devez continuer à déclarer l’ATN logement gratuit (revenu cadastral (RC) × coefficient de revalorisation [2,3 en 2026] × 10/3). Votre société ne paie en principe que le droit d’enregistrement fixe de 50 € pour la prolongation de l’usufruit.

   III.               Faut-il le renouveler ou non ? Exemple chiffré

Votre société détient l’usufruit de votre habitation, dont vous utilisez 15 % comme bureau. Le RC est de 1 500 €. L’indemnité pour la prolongation de l’usufruit s’élève à 100 000 €. Nous calculons la différence entre :

1. la fin de l’usufruit, avec la location de la partie professionnelle pour 2 160 € par an pendant dix ans (ce qui correspond approximativement au seuil de requalification) ; et
2. la prolongation de l’usufruit pour dix ans et la déclaration d’un ATN logement gratuit pour cette période.

Nous supposons que vous payez 53,5 % d’impôts sur les loyers et 60 % sur l’ATN (en raison des cotisations sociales). Par souci de simplicité, nous ne tenons compte ni de l’inflation ni de l’indexation et ne prenons pas non plus en considération les frais de notaire liés à la prolongation.

	Pas de prolongation	Prolongation
Pour vous à titre privé	(Vous le louez)	(Vous touchez une indemnité)
Montant que vous recevez (10 ans de loyer ou l’indemnité)	21 600 €	100 000 €
• Loyers imposables partie professionnelle (2 160 € × 10 ans × 60 %)	12 960 €
• ATN imposable (RC × 85 % d’usage privé × 2,3 × 10/3 × 10 ans × 97 %)		94 817,50 €
- Impôts et cotisations sociales (53,5 % sur les loyers et 60 % sur l’ATN)	- 6 933,60 €	- 56 890,50 €
= Net perçu pour vous (a)	14 666,40 €	43 109,50 €
Pour votre société	(Loyers payés)	(Indemnité payée)
Montant payé par la société (loyers ou indemnité)	21 600 €	100 000 €
- Économie sur l’ISoc (20 %)	- 4 320 €	- 20 000 €
= Coût net pour votre société (b)	17 280 €	80 000 €
Montant net perçu par euro de coût net pour la société (a/b)	0,85 €	0,54 €

Dans cet exemple, la prolongation de l’usufruit vous rapporte davantage sur le plan privé, car l’indemnité que vous percevez est bien supérieure au loyer sur dix ans. D’un point de vue purement fiscal, cela n’est toutefois pas très intéressant, car l’ATN sur dix ans (94 817 €) est presque aussi élevé que l’indemnité que vous percevez (100 000 €). Dans le scénario où l’usufruit n’est pas prolongé et où le bien est mis en location, cette différence est bien plus importante : vous percevez 21 600 €, alors que vous ne payez des impôts que sur 12 960 €. Cela se reflète dans le ratio que nous avons calculé dans le tableau :

• Si la prolongation de l’usufruit coûte 100 € à la société, il vous reste 54 € ;
• Si la non-prolongation de l’usufruit coûte 100 € à la société, il vous reste 85 €.

Si la part professionnelle augmente, cela joue encore davantage en faveur du non-renouvellement de l’usufruit et de la mise en location de la partie professionnelle.